Vue d’ensemble du logement social et public et du logement en coopérative dans le pays
Alors qu’il n’existe pas de définition du ‘logement social’ en Autriche, il existe différentes formes d’offres de logements en dehors du marché. Elles incluent le logement communal (ou ‘logement public’) qui est une forme de logement locatif proposé par les communes (le parc de logement communal atteignait 350.000 unités en 2005) et le logement à but non lucratif (ou ‘logement à profit limité’ proposés par environ 200 associations dites « associations de logements à profit limité ») qui peut être à la fois locatif et occupé par le propriétaire et qui est proposé par des investisseurs qui agissent sous le contrôle de la Loi sur le logement à but non lucratif et qui ont accès aux subventions publiques.
Les associations de logement à profit limité comprennent les coopératives de logement et les sociétés de capitaux avec différents types d’actionnaires, comme les autorités locales, des entreprises, des partis et des syndicats. Les associations à profit limité font des bénéfices mais elles doivent les réinvestir presque intégralement dans l’achat de nouveaux terrains, la rénovation ou la construction de nouveaux logements. Le parc de logements sans but lucratif comprenait en 2005, 490.000 habitations locatives et 240.000 habitations occupées par le propriétaire, ce qui représente 17% du parc total de logements. Les loyers sont calculés sur base des coûts de construction et des limites de loyer définies par les programmes de subvention. Dans l’ensemble, la construction de logements joue un rôle important dans la politique de logement autrichienne. Les subventions de logements sont disponibles pour la construction de différents types d’habitations (maisons unifamiliales, logement locatif, logement occupé par le propriétaire). Ces subventions ne sont pas seulement allouées aux investisseurs/bailleurs sociaux mais aussi aux entreprises et aux personnes privées dans le cas de logements unifamiliaux. Les programmes de promotion encouragent prioritairement les subventions liées à un bien afin d’élargir le parc de logement.

Tendances principales du marché du logement
La part d’accession à la propriété n’a cessé d’augmenter entre 1971 et 2001 et actuellement, la propriété représente 58% du parc total de logement. Tandis que durant cette même période, la part de logement social locatif est restée constante (environ 20% du parc total), il y a eu une diminution importante de la location privée (de 31% à 20%). Néanmoins, le secteur de la location privée a récemment commencé à se développer (voir tableau). La tendance à l’utilisation des logements comme résidence principale suit un modèle légèrement différent: la part de logements servant de résidence principale pour leur propriétaire n’a plus augmenté pendant les années 1990 après une tendance à la hausse pendant les années 1970 et 1980. Cela vient du fait que de plus en plus d’habitations dans les immeubles en copropriété ont été louées (environ 40.000 habitations utilisées auparavant par leur propriétaire ont été louées entre 1991 et 2001 d’après le recensement de 2001). En outre, dans les nouvelles constructions subventionnées, l’occupation par le propriétaire a été remplacée par des habitations locatives avec la possibilité d’acheter après 10 ans. Il reste à voir combien d’appartements seront finalement achetés (1000 cessions de ce type ont eu lieu en 2004).
Après l’introduction de la location à court-terme et l’abolition du contrôle des loyers pour les nouveaux baux dans les anciens logements privés, les loyers ont augmenté dans ce secteur – ainsi que le nombre de contrats à court-terme. Cela a causé une augmentation de la demande de loyers à prix modéré avec des contrats sûrs dans d’autres secteurs. Par conséquent, la structure de la demande dans le secteur du logement réglementé a changé; alors qu’anciennement, les logements bon marché dans le secteur privé (de bas niveau) existaient, cette possibilité a pratiquement disparu. C’est pourquoi, actuellement, davantage de groupes à faibles revenus sont demandeurs de logements à but non lucratif, municipal ou subventionné. Après une période de diminution du nombre de nouvelles constructions depuis l’an 2000, il y a actuellement un renversement à la hausse causé par l’augmentation de la demande, principalement due à l’immigration.

Changements principaux de politique dans le domaine du logement
L’une des principales nouveautés a été l’introduction du programme mentionné plus haut concernant la possibilité d’acheter un logement en location après 10 ans. Ce programme a été introduit pour garantir, dans le cas de contributions financières importantes de la part des locataires, que ces derniers soient autorisés par la loi (plutôt que par la volonté des propriétaires ou un accord avec ceux-ci) à acheter leur habitation. Le résultat de ce program me sera des immeubles à occupation mixte. Les propriétaires ont exprimé leurs préoccupations en ce qui concerne cette option car de leur expérience, une telle solution complique la gestion des immeubles (l’entretien et la rénovation se sont avérés plus faciles à mettre en ouvre dans des programmes concernant principalement ou exclusivement des logements locatifs). Une autre nouveauté importante, comme mentionné plus haut, est l’abolition progressive du contrôle des loyers dans le secteur privé non subventionné, ce qui conduit à une augmentation de la demande de logements abordables dans d’autres secteurs. De plus, la tendance va vers la réduction de la sécurité d’occupation. Au début des années 1990, les locations à court terme ont été introduites en Autriche pour tous les types de propriétaires. Alors que les propriétaires de logements à but non lucratif ne font pas usage des contrats à court terme, dans le secteur privé, 30% des contrats de location sont à court terme: ce qui augmenterait la demande de logement à but non lucratif (Lugger 2007). En ce qui concerne les Fonds de subvention du logement, comme le budget public pour les programmes de développement du logement en Autriche fait l’objet de négociations entre l’état central et les huit provinces tous les quatre ans («Finanzausgleich») et qu’un accord sera atteint en fin 2008, l’année prochaine apportera le débat sur le budget à venir. Jusqu’à présent, il n’y a pas eu d’intention explicite de réduire les Fonds publics mais les fournisseurs de logement envisagent cette possibilité.