Vue d’ensemble du logement social et public et du logement en coopérative dans le pays
L’offre de logements sociaux en Belgique a pour but de proposer des logements adaptés, c’est-à-dire garantissant un certain niveau d’hygiène et des conditions de vie saines tout en restant abordables et en offrant une certaine sécurité d’occupation aux ménages à faibles revenus. Depuis 1980, le logement social est décentralisé et il relève des compétences des trois régions: la Région Flamande, la Région wallonne et la Région de Bruxelles.
Une variété de fournisseurs sont impliqués dans le secteur du logement social: les communes, les entreprises publiques, des fondations, des coopératives et des organisations à but non lucratif. Différentes organisations de logement opèrent dans les différentes régions du pays. Cela s’explique par leur origine historique: chacune d’entre elles doit fournir des logements dans certaines communes. La plupart du temps, ces communes sont aussi actionnaires de l’organisation. Plus spécifiquement, le ‘logement public’ est une définition générique incluant toutes les habitations gérées et louées par un organisme public ou privé et financées par les autorités publiques. Dans cette catégorie, on trouve les habitations gérées et louées par les sociétés de logement de service public, qui incluent les logements sociaux et intermédiaires. Les logements sociaux sont destinés à des personnes se trouvant dans des conditions sociales et financières difficiles tandis que les logements intermédiaires sont pour les personnes se trouvant dans une situation moins précaire. L’attribution de logements sociaux se base sur la combinaison de plafonds de revenus et sur des groupes cibles prioritaires. Le système varie en fonction des différentes régions: dans la région de Bruxelles, il est basé sur une liste d’attente informatisée assortie d’un système spécial d’urgence; en Région flamande, les habitants doivent s’inscrire auprès de fournisseurs locaux sur base de leur revenu et ils sont ensuite sélectionnés par ordre chronologique et en fonction des disponibilités; enfin, en Région wallonne, les demandeurs doivent s’inscrire auprès des autorités locales sur base de critères tels que les revenus, la taille du ménage et la non-propriété d’un logement.
Le logement social en Belgique est proposé à la location (7% du parc de logement total) et à la vente mais les types d’occupation varient dans les trois régions. La vente de logements sociaux est interdite dans la région de Bruxelles mais pas dans les deux autres régions. La Flandre compte la plus grande proportion de logements sociaux à vendre. En Région flamande, il existe un droit d’achat des locataires sous certaines conditions spécifiques. La production annuelle de logements sociaux varie d’une région à l’autre: en 2004, la Région flamande s’est dotée de 1520 nouvelles habitations sociales (dont 1155 sont à louer et 365 sont destinées à l’accession à la propriété) tandis qu’en Région wallonne, 604 nouveaux logements sociaux sont apparus (579 à louer et 25 à vendre). En 2005, les nouvelles habitations sociales représentaient 6% de toutes les nouvelles constructions.

Photo: Getestraat, Tienen (VHM)

Tendances principales du marché du logement
Depuis les années 1990, un nouveau paramètre important s’est développé: il s’agit de l’accélération de la hausse des prix au mètre carré des nouveaux terrains à bâtir. L’augmentation des coûts et le manque de nouveaux terrains résidentiels sont à la source de la chute du développement des habitations, en particulier en Flandres et de l’augmentation des prix des logements. La Belgique connait depuis le milieu des années 1980, une explosion constante des prix: les prix ont augmenté en moyenne de 4 à 5% en termes réels chaque année. Les prix moyens en 2005 étaient environ 115% plus importants, en termes réels, que ceux du début de la hausse, ce qui fait de la Belgique le pays européen ayant la plus haute augmentation des prix à long terme. Les dépenses de logement représentaient 25,9% des dépenses totales des ménages en 2007 (voir tableau). Le loyer réel dans le secteur privé à augmenté en moyenne de 18% entre 1990 et 2000, beaucoup moins que l’augmentation en terme de valeur du capital des habitations sur le même période. Néanmoins, les loyers ont récemment commencé à augmenter, surtout dans les habitations de faible qualité, ce qui affecte le plus les habitants à faibles revenus. En ce qui concerne la répartition du type d’occupation, un meilleur environnement économique et des faibles taux d’intérêts ont contribué à encourager la confiance des clients en l’achat de logement ces deux dernières années. De plus, le système fiscal favorise largement l’adhésion à la propriété. Actuellement, 68% des ménages sont propriétaires: l’expansion de l’accession à la propriété s’est faite aux dépens de la location privée dans 23% des cas, tandis que la production de logements sociaux est restée stable depuis 2001. Le nombre total de nouvelles constructions est resté virtuellement statique entre 1999 et 2004. Il y a actuellement un retournement général en faveur de la construction d’appartements et de la rénovation de logements existants.

Photo: 't Roetje-Wustwezel (VHM)

Changements principaux de politique dans le domaine du logement
Depuis 1980, les régions sont intégralement responsables de leurs propres politiques de logement et de l’attribution des fonds des budgets régionaux. Cependant, certains aspects relèvent toujours des compétences de l’état fédéral, y compris la garantie du droit à un logement décent, la mise en place des taux d’intérêt et de la politique fiscale générale ainsi que la réglementation des baux de résidence principale. Actuellement, les principales priorités des politiques de logement en Belgique sont: la construction de logements sociaux par le secteur public dans les limites budgétaires imposées par les régions; la priorité de l’amélioration du parc de logement existant; l’augmentation du nombre d’habitations à louer ou à vendre pour un prix ‘social’; les politiques publiques ciblant les personnes vulnérables; l’encouragement des initiatives privées; l’intégration de la politique de logement dans la rénovation urbaine et les programmes de cohésion sociale; le renforcement du rôle des autorités locales; le contrôle et la surveillance. Plus récemment, le gouvernement fédéral a décidé d’entreprendre les mesures suivantes: une exonération fiscale pour les personnes mettant en œuvre des mesures d’économie d’énergie dans leur logement (la réduction qui est actuellement de 1000€ passera à 2000€ à partir de 2008); une autre exonération pour les dépenses de rénovation dans les logements loué à un prix contrôlé par le biais d’une agence immobilière sociale (AIS); une exonération partielle de la TVA (le taux appliqué est de 6% pour la livraison de bâtiments pour le logement social et pour la démolition et la reconstruction de bâtiments dans 32 communes situées en zone urbaine). La régionalisation a encouragé la contractualisation des relations entre les gouvernements régionaux et leurs institutions et acteurs en charge de la mise en œuvre des politiques de logement. Des accords spécifiques ont été (Région wallonne et Bruxelles Capitale) ou seront (Région flamande) mis en œuvre afin de définir des objectifs et des lignes d’action.
En Région wallonne, le gouvernement régional a adopté le 3 mai 2007 la «Stratégie communale d’action en matières de logement 2007-2012 – Programme communal d’actions 2007-2008». Dans ce plan, le gouvernement wallon encourage les communes à garantir au moins 10% d’habitations publiques (sociales ou intermédiaires).
Les communes refusant d’appliquer cette mesure seront pénalisées par le biais de réduction des transferts du budget régional. Encourager la mixité sociale est l’une des priorités principales du programme. En Région flamande, le gouvernement envisage de diminuer les prix des loyers. Par conséquent, il faudra donner plus de moyens aux fournisseurs de logement. Une subvention des loyers a été introduite en mai 2007 pour les personnes à très faibles revenus.