Vue d’ensemble du logement social et public et du logement en coopérative dans le pays
Le secteur locatif public hongrois est à un stade particulier temporaire du secteur social locatif. En Hongrie, le logement social n’est pas une étiquette officielle: le terme utilisé le plus communément est « habitation appartenant à la commune». Suite au processus de privatisation, le secteur locatif public est passé de 20% du secteur du logement à 4% entre 1989 et 2003. La vente des appartements a eu lieu principalement en copropriété. Il est rare que tous les locataires d’un immeuble achètent leurs logements, certains d’entre eux sont donc restés locataires des autorités locales. Les locataires vivant dans le parc public résiduel sont ceux qui ne pouvaient pas se permettre d’acheter leur logement en dépit du prix réduit appliqué depuis 1990 et qui n’ont pas pu non plus accéder à la propriété dans les années suivantes en dépit des systèmes d’impôts et de subventions qui favorisaient fortement les propriétaires. Par conséquent, ce sont, en majorité, des ménages connaissant de multiples désavantages, comme une absence de revenus réguliers, des familles nombreuses, des handicaps, et des familles rom. Le gouvernement s’est retiré du logement en diminuant les subventions et en réduisant son rôle direct. La décentralisation a contribué, en partie a ce processus car les gouvernements locaux se sont vu attribués la gestion du programme d’allocations de logement, en partie financé à partir de leurs propres ressources. Les gouvernements locaux se sont vus considérablement impliqués dans le processus de décision concernant la réglementation de leur parc de logement locatif. Ils pourraient déterminer les loyers librement; décider de la procédure d’attribution (par exemple, créer une liste d’attente ou décider au cas par cas lorsque des logements se libèrent); décider de la forme organisationnelle de la société d’entretien des logements; choisir parmi les différents types de contrats de location (à terme fixe ou illimité, loyer social, aux coûts ou libre); introduire (et financer) des programmes spéciaux d’allocations de logement, et après 2001, les conditions de la vente de logement ont pu être déterminées librement par les gouvernements locaux. En général, les autorités peuvent fixer les loyers des immeubles. Néanmoins, comme elles doivent prendre en compte les moyens financiers des locataires, le revenu des loyers ne couvre généralement pas les coûts des réparations et des rénovations.
Les loyers sont toujours très bas et dépendent exclusivement de la taille et de la qualité des appartements. Le revenu des ménages n’est pas pris en compte lors du calcul des loyers. Par conséquent, le système subventionne tous les locataires vivant dans des appartements locatifs appartenant aux gouvernements locaux. De plus, les contrats de location sont signés pour des périodes indéfinies et l’expulsion n’est autorisée qu’en cas de non-paiement à long terme. Par conséquent, le secteur locatif public est devenu un secteur déficitaire pour les autorités locales, ce qui est encore aggravé par le fait que les allocations intergouvernementales ne compensent pas ces coûts. Les jeunes couples mariés, les parents célibataires et les personnes à faibles revenus sont éligibles pour le logement social locatif ainsi que les familles et les personnes dont le revenu mensuel par tête est inférieur au salaire minimum actuel. De plus, les personnes jouant un rôle important pour les services locaux sont éligibles mais ces attributions dépendent largement des besoins d’une commune donnée.

Tendances principales du marché du logement
L’augmentation du nombre de nouvelles constructions a été significative ces dernières années. Le nombre de nouveaux appartements par année a augmenté de 19.000 à 44.000 entre 1999 et 2005, atteignant ainsi le niveau de 423 habitations pour 1000 habitants (voir tableau). Cette augmentation peut être attribuée en partie aux subventions des taux d’intérêt de 2002, en majorité pour les activités de construction du secteur privé (40%) qui comportent principalement des copropriétés et sont situées dans les grandes villes et leurs agglomérations. Néanmoins, en 2005 et 2006, il y a eu une diminution du nombre de constructions.
L’une des caractéristiques principales du marché du logement hongrois est le taux peu élevé d’habitations à louer (environ 6%). D’une part, la part de logement social (propriété publique) est peu élevée (4%) et d’autre part, le secteur locatif privé est encore moins développé (2%) et difficilement abordable pour de nombreuses personnes.
Les logements préfabriqués représentent environ 30% du parc de logement locatif.
Il y a un déficit de logements sociaux en Hongrie. Selon les estimations, la demande potentielle de logement social serait de 750.000 logements dont environ 500.000 nécessiteraient un soutien social. 24.400 candidats ont été inscrits sur des listes d’attentes en 2003. Puisque toutes les communes n’ont pas de système d’inscription, il est difficile d’évaluer les besoins réels. La construction de logements sociaux a virtuellement cessé après 1990, même s’il y a eu un léger sursaut suite à l’introduction de subventions à l’investissement.

Changements principaux de politique dans le domaine du logement
Le programme de logement lancé en 2000 avait deux objectifs principaux: pour commencer, soutenir les nouvelles constructions et l’achat de logements privés grâce aux crédits logement subventionnés. Les allocations sociales sont disponibles pour les familles avec enfants sous forme de prêts non remboursables.
Les subventions d’intérêts (dépendantes des paramètres actuelles de la maison) sont offertes aux personnes désirant construire ou acheter une maison. Deuxièmement, le programme visait à soutenir le secteur locatif public par le biais de programmes ciblés. Dans le cadre du programme, un programme de prêts a été introduit pour fournir des allocations d’investissement aux gouvernements locaux qui couvraient jusqu’à 75% des coûts des différents objectifs: offre de logements sociaux, loyers aux coûts, logement pour jeunes ménages, pour les personnes âgées et les pensionnés. Entre 2000 et 2004, plusieurs centaines de gouvernements locaux ont participé au programme et environ 13.000 unités ont vu le jour.
Après l’échec d’un programme d’allocations de loyer introduit en 2005, en 2006, un nouveau programme de prêts pour les gouvernements locaux a été lancé, afin de leur donner accès à des prêts pour investissement dans le secteur public subventionnés et proposés par la banque de développement hongroise. La même année, des changements institutionnels majeurs ont eu lieu dans l’administration publique et les responsabilités de différents aspects liés au logement ont été rassemblées sous l’égide du nouveau Ministère du gouvernement local et du développement régional, afin de tenter de créer une gestion efficace et des synergies entre ces différents domaines.