Vue d’ensemble du logement social et public et du logement en coopérative dans le pays
Le marché du logement espagnol s’oriente fortement vers l’accession à la propriété. Certaines nouvelles constructions de logements occupés par le propriétaire reçoivent des subventions sous forme de prêts à intérêts réduits par le biais de plan d’évaluation des moyens, connus officiellement sous le nom de logements de protection officielle (Viviendas de Protección Official, VPO) ou, plus récemment, logements de protection publique (Viviendas de Protección Pública, VPP). Dans certaines Communautés autonomes, d’autres définitions similaires sont utilisées. Ces subventions de logement aident actuellement à financer environ 100.000 logements par an. Ils sont soumis à régime spécial impliquant des contrôles importants et des limites de prix et les habitations gardent leur statut de logement social pendant 30 ans.
L’état, les gouvernements régionaux, les communes, les sociétés publiques, les partenariats public-privé, les associations, les particuliers, les coopératives, les organisations à but non lucratif et les entreprises commerciales ont toutes le droit de construire des logements protégés dans la mesure où elles respectent les conditions établies par la loi.De plus, certaines habitations sociales locatives sont fournies par des prestataires publics (environ 200.000) et il y a différents programmes de copropriété qui varient entre les communautés autonomes. La plupart des régions mettent actuellement en œuvre des programmes de copropriété pour les jeunes avec la possibilité d’acheter après 7 à 10 ans (alquiler con opción de compra). Les coopératives de logement participent à la construction de logements protégés même si elles opèrent également sur le marché libre. De plus, elles offrent un nombre limité d’habitations en coopérative à louer. Le secteur du logement protégé représente dans l’ensemble, 12% du parc de logement total en Espagne.

 

Tendances principales du marché affectant du logement
L’Espagne a connu récemment, une période de croissance intense de la production de logement. Néanmoins, en 2006, la vente de logements enregistrés a diminué de plus de 7% par rapport à l’année précédente. Ce phénomène a touché pour la plupart les nouvelles habitations (-12,4%) plutôt que les habitations occupées (-5%). L’investissement étranger dans le logement a aussi diminué pour la troisième année consécutive (-11%). Cela indique le début d’un ralentissement du secteur du marché privé. La production de logements protégés devrait quant à elle continuer à augmenter.
Puisque, dans les années 1990, les logements privés à vendre étaient relativement abordables, le gouvernement s’est progressivement retiré de la politique de logement social et la production de logements protégés a diminué. Quand les prix ont augmenté et que l’accessibilité n’a plus été la même, la demande de logement abordable a commencé à augmenter car de nombreuses personnes (y compris les ménages de la classe moyenne) n’ont pas financièrement accès au logement. C’est devenu l’un des problèmes principaux du pays. L’augmentation moyenne des prix entre 1998 et 2006 a été de 183.2% et elle dépasse les 200% dans quatre régions (Les Baléares, Murie, Andalousie et Valence). En 1999, l’achat d’une maison représentait 25,3% des revenus d’un ménage. Actuellement, à cause des prix élevés et des taux d’intérêts pour les prêts bancaires (actuellement 4,09%), la part moyenne des revenus, nécessaires pour acheter une maison, est de 46,6% (prêt sur 25 ans) ou 53,3% (prêt sur 20 ans). Les dépenses pour les logements protégés varient quant à elles entre 19% et 35% des revenus des ménages, en fonction du type d’habitation. La demande importante de logements protégés en Espagne a conduit à la création de plus de sociétés publiques de logement. Le secteur des coopératives a souffert de l’augmentation des coûts des terrains à bâtir et des coûts de construction (+28% entre 2000 et 2006, voir fiche pays). Par conséquent, le nombre de nouvelles constructions a diminué d’environ 35.000 en 1994 à 21.900 en 2003 mais la production a récemment commencé à augmenter à nouveau (32.000 habitations en 2004). Les coopératives de logement ont aussi récemment recommencé à construire davantage d’habitations en coopératives protégées.

Changements principaux de politique dans le domaine du logement
Le plan de logement 2005-2008 a eu pour conséquence une augmentation significative de la production, ce qui a mené à de meilleures conditions de logement: le gouvernement actuel veut augmenter substantiellement le nombre de logements protégés financés jusqu’à 180.000 habitations dans le cadre de son ambition de rendre le logement plus abordable et disponible pour les groupes à faible revenus. Le plan établit un large choix d’aides à la demande, y compris des mesures visant à faciliter la construction, la réhabilitation du parc existant et l’occupation d’habitations libres par la location.
De plus, les gouvernements régionaux des communautés autonomes ont commencé à intégrer les plans pour le logement social à des subventions provenant du budget régional à différents niveaux. Le développement de logements a été encouragé principalement par le biais d’incitants fiscaux, c’est-à-dire par l’exonération fiscale pour les acheteurs. La politique fiscale qui auparavant était la même pour tous et favorisait les personnes à revenus élevés a été modifiée avec le temps: actuellement, seule une exonération partielle de la taxe sur le revenu est autorisée et seulement si l’habitation est utilisée en tant que résidence principale. Pour équilibrer l’offre de logements à louer et à vendre, un régime préférentiel a été établi pour les sociétés dont l’activité principale est la construction et la gestion de logements à louer.
Les plans de logement ont toujours ciblé une large part de la population, par le biais de différents programmes d’aide en fonction des niveaux de revenu des bénéficiaires. Suite au fait que certains ménages de la classe moyenne ne pouvaient plus accéder à des logements adaptés, le nouveau plan de logement a élargi l’étendue de son action pour inclure des personnes dont le revenu est jusqu’à 6,5 fois plus important que le salaire minimum. Ils peuvent désormais avoir accès aux « logements à prix accepté » qui consiste en logements protégés vendus aux personnes ayant des revenus plus élevés pour un prix plus élevé par rapport à ceux du secteur traditionnel protégé. En ce qui concerne l’attribution du budget de l’état, le plan prévoit une augmentation du financement public des logements protégés par le biais d’attribution de fonds du budget national. Pour l’année 2007, €1 234.35 ont été attribués (14,4% de plus qu’en 2006). Les communautés autonomes et les communes attribuent également des ressources pour la promotion du logement social chaque année. De plus, depuis l’établissement de législations régionales en matière d’urbanisme, dans chaque nouveau développement, au moins 30% du terrain doit être utilisé pour les logements protégés. Le pourcentage minimum est fixé par la nouvelle loi sur les terrains de l’état qui est en cours de discussion au sein du parlement.